长租公寓,发作赴美上市潮

2019-10-11

美东工夫10月7日,长租公寓品牌正式向美国证券交易委员会提交初次公然募股(IPO)文件,方案在纳斯达克上市,估计融资一亿多美圆。假如方案顺遂,青客公寓将成为长租公寓外洋上市第一股。

明显,长租公寓正掀起一场IPO比赛。不久前,蛋壳公寓被爆方案最快于本年赴美上市,募资金额为6-7亿美圆;另外一家头部企业自若也传出2020年赴美上市的动静,可能会筹集5-10亿美圆。

短短两个月内,3家长租公寓头部企业传出IPO动静,看起来不免过分偶合。同一时间,为什么长租公寓都焦急上市?

长租公寓狂飙史:

6年拿下9万间房源,“二房东”赴美IPO

青客公寓的兴起,可谓是近几年国外长租公寓的缩影。

作为一个流动人口大国,国外的租房需求相称大。当不标准的租房市场撞上消耗晋级的大环境,长租公寓市场便应运而生。自 2006年开端,青客公寓创始人金光杰就不断汇集相干数据停止调研。

在做状师小赚一笔以后,金光杰开端施行投资互联网+公寓范畴的设法。本来,他只想投点钱当作副业。但厥后,投资人们的一番话却将他完全拉进了这个行业。听说,其时某家VC曾对他信誓旦旦地打包票:“你来干,我们就投”。

2012年,青客公寓建立。“青客”是“青年客人”的缩写,公司将拿到的房源停止标准化革新,再租给20-35岁的都会青年租客。租进来之前,青客会提早停止规范化装修,租房价钱却不高,根本都在1000-2000元/间之间,遭到很多年青白领的欢迎。

在创业早期,金光杰其实不敢急于扩大市场,由于他发明,普通公寓做到两三百间时很容易堕入增加瓶颈,他曾暗示:“和自若等具有较好布景的公司比拟,青客最重视的目的是活下来。”

从2013年起,长租公寓开端炽热。彼时,海内的室第价钱颠末多轮狠恶的上涨周期以后,初次置业的门坎曾经大幅提高。房价的上涨曾经确定性地将一部分人挡在了买房的门坎以外。买不起房,那就只能挑选租房,因而长租公寓品牌如雨后春笋般呈现。

跟着竞争对手发力,青客公寓不得不走上疾走之路。招股书显现,2012年,公寓数目在900多间,到2018年末,青客公寓房源数目曾经飙升至9.12万间,复合年增长率达114%,共笼盖6座都会。

现在,青客公寓曾经在长租公寓范畴占有大片市场规模。招股书显现,就总租赁房间代价和数量计较,今朝青客公寓为海内长租公寓运营商的第三位。

一年烧钱近5亿元

VC/PE输血,长租公寓赚不赢利?

疾走背后,离不开投资机构的“输血”。

公然资料显现,2012年,青客公寓建立昔时得到的天使投资;两年后,达晨投了A轮1000万美元;2015年,赛富和纽信结合投资B轮1.8亿人民币;2018年,管理的私募基金及结合领投C轮数万万美圆。至此,青客公寓股权融资累计超越1亿美圆。

按照招股书,IPO前,青客公寓创始人兼CEO金光杰持有30.3%的股分及97.1%的投票权,投资机构中,凯欣本钱持有股分最多,统共持有28.1%股分,纽信、赛富和摩根士丹利管理的私募基金所持股分别离为有9.3%、8.9%和8.9%。

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(图片滥觞:招股书)

一直以来,长租公寓都被部门VC机构诟病盈利模式还没有成熟。按照今朝的状况,长租公寓大多运营太重、盈利模式单一,运营方高度依靠地产资本,要想霸占市场,就得不竭砸进资金盘下大量房源成为“二房东”,再出租给租客。

招股书显现,青客公寓从2017年的5.22亿元增加到2018年的8.89亿元,同比增加70.3%;停止2019年6月30日的前9个月,营收为8.98亿。可是,在2017年、2018年,青客的净吃亏别离达2.45亿元和4.98亿元。

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(图片滥觞:招股书)

钱花在哪儿了?发生支出前,青客公寓要先向房主预支几个月的用度,并创新整修,另外,公寓一样平常还存在运营用度、维护费用和营销用度等。费钱的处所各个方面,支出滥觞却险些都依托房钱。据IPO文件表露,青客公寓今朝的均匀税前月房钱只要1149元,均匀入住工夫8.5个月,如何笼盖本钱成了“老大难”成绩。

盈利难,但长租公寓却不得不持续扩大。金光杰曾流露:“3万间-5万间的范围,是公寓企业的保存底线。长租公寓的商业模式是与租赁房源房主签署持久合约,经装修革新后从头开放给租客,经由过程房钱差别获得利润。前期需求投入房租、装修等本钱,假设房源总数小于1万间,公寓管理难以做到精密化,资金链断裂风险较高。”

这种情况下,青客只能勤奋追求更多租户,削减空置率,同时拿钱扩大。招股书显现,青客公寓与11家金融机构告竣了协作,企图为租户供给分期贷款的同时,也能用分期贷款所得支出采购新公寓或停止装修。

值得留意的是,青客是行业唯一一家以26个月的长租期实施房钱贷的企业,前2个月是租客付出的押金,后24个月由租客还款。固然,这类做法遭到很多的吐槽。

长租公寓里的瑞幸?

上市,敌手留给你的工夫不多了

即使背负巨亏,但长租公寓仍是纷繁踏上IPO之路。

前有蛋壳、自若,现在又有青客,长租公寓为什么团体在这个工夫点追求上市?

这两年,长租公寓频陷“暴雷”危局,资金链断裂好像头顶高悬的达摩克利斯之剑,本年以来,这种情况仍在持续。2月,寓见公寓资金链断裂后被麦家公寓收买;3月,因“房钱贷”资金链断裂的姑苏乐栈公寓被蜜蜂村子网络科技公司收买;7月,南京玉恒公寓资金链断裂;8月,乐伽公寓轰然崩盘;而近来的一同就发作在半个月前,杭州德寓科技传出资金链断裂动静……“暴雷”背后,受害者浩瀚,房主和租客欲哭无泪。

跟着大量长租公寓倒下,VC/PE机构关于这个范畴的立场越发慎重,再加上募资不景气,长租公寓品牌从一级市场拿钱会愈来愈难,那就只剩下一条路——IPO,一方面转向二级市场间接融资,同时也能让之前的投资方退出。

关于长租公寓而言,现金流就是生命线。本年以来,蛋壳、自若接踵完成新一轮融资。数据显现,本年3月,蛋壳公寓得到由Tiger、领投,、愉悦本钱跟投的5亿美圆C轮融资,投后估值超20亿美圆;自若则于本年6月拿到General Atlantic泛大西洋投资领投,红杉国外、腾讯、跟投的5亿美圆B轮融资,投后估值50亿美圆。

这已成一个微利行业。克而瑞研讨数据显现,长租公寓行业平均利润程度仅在2%~4%,现金流回正周期最少需6年以上。头部企业能够都吃不上肉,小企业大概连汤都没得喝。

多年来,业内多认同“房源即统统”,以是头部猖獗烧钱,赛马圈地抢占市场。比赛之下,行业马太效应愈发较着。

董事长、结合创始人不断阻挡长租公寓,他曾婉言烧钱创业是一条不归路,“不到1%的房钱回报,租房的价钱再翻一番仍是赔本的。”

投资界

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